前情提要
本次訴訟標的係位於新北市淡水新市鎮之鋼筋混凝土造住宅社區，該建案於101年取得建照並於同期開始預售之建案，可分為前側四棟及後側四棟。依預售屋契約「建材與設備說明」及相關廣告內容，該社區規畫於前側四棟每棟地面層皆安裝「兩組阻尼器」、後側四棟每棟地面層皆安裝「一組阻尼器」。
然而105年實際交屋後，住戶發現阻尼器的裝設方式與契約說明相反，前側四棟僅裝設一組阻尼器、後側四棟反而裝設兩組阻尼器，因此預售階段購買前側棟的住戶於107年向建商提起損害賠償，法院於109年委託台北市估價師公會評估此等現象對不動產價值之影響。
委託估價內容
系爭建案，其中前棟僅裝設一組制震器，與按上開各棟建物樓層數一半、每層裝設4組相同廠牌及型號之制震器，於系爭建案取得使用執照時，每坪之價差為何。
估價方法
選定勘估標的近鄰之住宅社區，採用計量模型分析法釐清在其他條件相同之狀況下，透過蒐集一定數量之不動產買賣交易資料，透過統計大數據之方式分析標榜制震之不動產是否與一般之住宅不動產具有統計上之顯著差異。
評估結果
- 市場面
本次研究範圍16棟之住宅社區價格表現而言，標榜制震的社區平均交易單價為254,377元/坪，而一般社區之平均交易單價為255,823元/坪，對比於全案之平均住宅單價255,623元/坪無太大之差異。而影響不動產之價格因素包括區位、樓層、建材、屋齡…等條件，因此以平均數分析未能控制其他變數對價格之影響，因此無法以平均數斷定是否標榜制宅之社區於買賣價格是否有影響。
- 統計面
採計量模型分析法控制主要價格之因素，進一步分析是否標榜制震之社區對買賣價格有影響。本次模型解釋力之調整後判定係數為0.792，代表本次估價模型可解釋79.2%之交易樣本，且高於法規之標準(0.7)，而本次主要觀察變數「是否標榜制震」顯著性小於0.01，代表有99%的機率拒絕係數估計值為0之虛無假設，本次迴歸之係數估計有效，而該係數值代表若住宅社區標榜制震，則交易單價將比無標榜制震之住宅提高4.5%。
- 報告結論
實證結果標榜制震之住宅單元對比未標榜制震之住宅之建坪單價增加4.5%，且具統計上之顯著效果。因此依本次估價條件若欲分析勘估標的於使用執照取得當時，是否標榜制震對房價之價差，依本次估價作業整理勘估標的於民國105年10月20日揭露之二樓以上平均單價212,872元/坪為基礎，換算有標榜制震對房價之價差影響為每坪9,167元，依此作為本次估價報告書之價格結論。
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