前情提要
勘估標的位於台北市，委託方公司內部針對新案場是否要接受特定招商條件無法明決，即知名百貨業者希望以低於市場租金之條件取得新案場的20年租賃權，主張該域尚未成熟，若引進高端百貨品牌得以提高建案知名度、提高售價及加速產品銷售速度，是一個雙贏的開發策略。因此，委託方委託估價公司，希望透過估價及財務模型做為分析報告，供董事會內部決策之用。
委託估價內容
以委託單位與承租方簽屬之租賃契約為基礎，分析委託單位簽訂租約對於新開發案住宅及辦公室價格之影響，並試算簽訂該租約對開發案之財務效果。
估價方法
本次作業須釐清商場進駐對勘估標的不動產之價格影響程度，若其影響為商場進駐將使住宅及辦公室產品可銷售價格提升，則其增加之金額可與租金損失相抵，綜合評估本案整體財務效果是否合理可行。其中，分析鄰近商場是否對住宅或辦公室價格產生影響，該作業屬於單一因素對不動產價格之影響程度，估價實務中單一因素對不動產價格影響程度若無充分案例或明確比較基準，較難以客觀衡量。
評估商場進駐影響房價程度可以對偶分析法、計量模型分析法等方式萃取，惟對偶分析法評估涉及過程估價師主觀判斷，須由估價師評估假設比較標的鄰近商場與非鄰近商場之價格，且容易受到案例個案其他條件影響，無法客觀量化與距離商場條件有相關性之因素。故本次採用計量模型分析法，利用大量案例進行統計分析，使單一因素間具有獨立性，且平均、客觀的表達單一因素對於不動產價格之影響。
評估結果
本次計量模型分析結果合於估技規則之規範，代表模型解釋力之調整後判定係數大於0.7（本案模型為0.8478），F檢定統計為顯著，變數選擇具有統計意義，並使用自變數（8個）五倍以上之樣本數。另外，本次分析中各自變數之VIF值均小於10，顯示自變數之間不具有多重共線性，各自變數之影響具有相當獨立性，無交互影響問題。
本次評估結果顯示各項應變數估計係數值均為顯著，顯示挑選變數均具重要性，以主要觀察變數是否位於商場100公尺範圍內分析，該係數估計值約為5.03%，並具有1%以下之顯著水準，亦即在其他變數相同之前提下，位於商場100公尺範圍內相較於100~800公尺之交易樣本每坪成交單價高5.03%，以此作為後續財務分析重要參數。
綜合上述實證及分析資料，以淨現值法分析是否鄰近商場之兩種情境，結果顯示鄰近商場之財務效果皆優於未鄰近商場之財務效果，亦即簽訂特定租約而提升之住宅銷售收入高於因簽訂特定租約而損失之商場租金收入，因此簽訂特定租約對於該開發案住宅銷售財務效果為正效果。