天合不動產估價師聯合事務所
誠信．永續．平衡
估價三大方法介紹
- 經不動產估價師考試及格，並依不動產估價師法領有不動產估價師證書者，得充任不動產估價師。
- 不動產估價師在未領得開業證書前，不得執行業務。
- 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。
比較法
以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。
收益法
透過租金的評估及合理還原利率的萃取，推估勘估標的合理的收益價格的估價方法。
成本法
求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，以推算勘估標的價格之方法。
估價方法之應用
土地開發分析法
透過計算土地開發後的整體不動產銷售金額，扣除開發過程所需要投入之直接、間接營建成本及相關利潤後，推估土地於交易市場中開發業者可支付之土地購買價格。
適用時機：
- 各類可開發土地估價
- 土地容積代金計算
現金流量分析法
透過預測不動產未來現金流入與流出，評估不動產的投資價值。計算包括租金收入、維護費用、稅金等，並折現至現值，幫助委託者分析合理之投資價格。
適用時機：
- 大型收益不動產坪估
- 渡假村、百貨公司、飯店及旅館評估
- 地上權產品及地上權權利金評估
- 財務分析
直接資本化法
透過計算不動產的年度營運淨收入除以資本化率，估算不動產價值。
適用時機：
- 收益型不動產坪估
- 店舖、辦公室、住宅
有期限收益法
透過租金之推估，採用適當之折現率，計算僅具一定收益期間產品之收益價值。
適用時機：
- 地上權產品
- 使用權價值
- 有屋無地之建物價值
計量模型分析法
利用統計和數據分析，透過建立數學模型來預測不動產價值或分析特定因素對不動產價值之影響程度。此方法得以採用最客觀的數據推斷價格，因此於法院訴訟或特殊估價案得發揮最高應用價值。
適用時機：
- 特殊估價案
- 財務分析案
- 法院訴訟案
